Покупка квартиры: как купить квартиру (в ипотеку, на материнский капитал, в рассрочку) - пошаговая инструкция

Для каждого человека одним из главных показателей успеха является наличие собственной жилой площади. В этом случае важен не только метраж квартиры или дома, но и обустройство места жительства. Помимо прочего, квартира может играть роль места, где человек может проводить большую часть времени, в то время как она может стать способом сэкономить деньги.

В этой статье мы подробнее рассмотрим следующие важные моменты:

• Подготовительный этап. Именно на нем определяются все нюансы дальнейших процедур, например, кто будет непосредственно заниматься поиском недвижимости.
• Факторы, влияющие на формирование стоимости жилья, готового к продаже. Также будут представлены советы, которые позволят вам самостоятельно определить актуальность и обусловленность той или иной цены, чтобы вы не могли переплатить за ту квартиру, которая по какой-то причине стоит больше, чем рекомендуют эксперты.
• В каких ситуациях риэлтор является необходимой мерой, и где вы можете полностью и полностью положиться на себя? Как правильно выбрать посредника, если у вас нет времени или желания самостоятельно искать недвижимость?
• Самые популярные способы стать владельцем квартиры. В этом случае будут рассмотрены как ответы на вопрос: “где и у кого купить”, так и “что делать, если нет денег". Второй пункт предполагает анализ возможных источников, которые помогут покрыть расходы на покупку жилой площади.
• Особенности покупки квартиры с ипотекой. В нем будут рассмотрены не только основные преимущества и недостатки этого метода, но и основные советы для тех, кто решил его использовать. Помимо прочего, будут проанализированы основные рекомендации по выбору банка.
• Возможность приобретения квартиры за счет средств материнского капитала.
• Основные нюансы, связанные с покупкой жилой площади в недавно построенном доме. Здесь особое внимание будет уделено основным рискам, которые могут возникнуть при приобретении квартиры по привлекательной цене в новостройке.
• Наиболее значимые факторы, влияющие на успешность покупки жилья в Москве и Санкт-Петербурге.

Помимо прочего, на них будут даны самые популярные вопросы людей, которые планируют купить квартиру, а также исчерпывающие ответы. Все это необходимо для того, чтобы любой человек не растерялся в самый ответственный момент и имел возможность вложить свои финансы в наиболее подходящее жилое пространство. Мы подробно рассказали о том, куда вложить деньги, чтобы они работали и приносили прибыль, в одной из наших предыдущих публикаций.

При этом следует отметить, что особое внимание будет уделено сразу нескольким источникам финансирования, а также довольно актуальному вопросу: “Какая квартира лучше: куплена у застройщика, подрядчика или собственника?»Однако у каждого варианта есть свои преимущества. Жилье в новостройке, безусловно, будет в хорошем состоянии и, скорее всего, сможет похвастаться современной планировкой. Но квартиру "с рук", то есть ту, в которой уже жили люди, можно отличить хорошим ремонтом и минимальным набором мебели.

Как правильно и выгодно купить квартиру (со 100% оплатой наличными, ипотекой, рассрочкой, материнским капиталом), какие документы необходимы для покупки квартиры и как проверить квартиру перед покупкой - читайте в этом выпуске.

1. Покупка квартиры - как правильно и безопасно к ней подготовиться 

Как уже говорилось ранее, покупка собственного дома - дело, требующее взвешенного подхода и достаточной решимости. Это и понятно: в одночасье вам придется распрощаться с огромной суммой денег, которую некоторые не смогли бы заработать за всю свою жизнь. Именно поэтому необходимо ответственно отнестись как ко всем необходимым процедурам, так и к подготовительному этапу, успешное завершение которого гарантирует половину успеха.

Лучше всего сразу ознакомиться со всей предоставленной информацией, чтобы в итоге вы не потеряли ни времени, ни денег в том случае, если приобретенная квартира оказалась не такой хорошей, как могла бы быть изначально.

Все дело в том, что продавцы жилой площади (как обычные люди, так и риэлторы) очень часто не говорят всей правды о той или иной недвижимости, а значит, нужно быть во всеоружии, чтобы подготовиться к любому исходу событий.

1.1. Приоритеты при покупке квартиры

Итак, на начальном (подготовительном этапе) вам необходимо выполнить следующие задачи:

Задание 1. Определите человека, который будет непосредственно искать подходящую квартиру

Он может стать как самим будущим владельцем, так и доверенным лицом. Очень распространенной практикой является привлечение риэлтора... Более того, в обоих случаях вам придется все продумать. Хотя привлечение третьего лица с достаточной квалификацией может значительно упростить процесс поиска и забыть о различных трудностях и возможных проблемах. Опытный человек грамотно подойдет к выбору квартиры.

Риэлтор со стажем, во-первых, имеет достаточную базу предложений от различных продавцов и, во-вторых, знает, на что следует обратить внимание при покупке квартиры... Несмотря на все это, он обязательно возьмет комиссию за свою работу, поэтому итоговая сумма может значительно увеличиться.

Задача 2. Необходимо сразу определить бюджет, который планируется выделить на покупку квартиры, немедленно включив в него возможные дополнительные расходы

Комиссию за недвижимость чаще всего называют скрытыми вспомогательными расходами. За продажу недвижимости специалисты, работающие более одного года, берут от 2% до 6%... В свою очередь, тем, кто хочет купить жилплощадь, придется заплатить как минимум за помощь в выборе наиболее подходящего варианта 0,5%, а максимум-3%.

В результате вам необходимо немедленно оценить возможную экономию, если вы возьметесь за вопрос выбора квартиры самостоятельно (без риэлтора), а также сравнить ее с ожидаемыми рисками.

Кроме того, не забывайте, что после покупки вам могут понадобиться дополнительные вложения, связанные с переоформлением документов, ремонтом и покупкой мебели.

Задача 3. Необходимо заранее сформулировать перечень требований, которые будут выдвигаться к каждой рассматриваемой квартире

В этом случае вы можете самостоятельно или с помощью риэлтора ознакомиться с большим количеством предложений, а затем, минимизируя риски, выбрать наиболее интересные варианты. Лучше всего предварительно определить основные нюансы, которые являются наиболее важными, чтобы в будущем ничто не могло сбить вас с пути истинного.

Например, если достаточно важным моментом для человека является расположение квартиры (он не переносит шума), но ему предлагается роскошная квартира с новым ремонтом и хорошей планировкой, но рядом с крупными торговыми центрами, которые работают допоздна, то в этом случае лучше рассмотреть другой вариант. Дело в том, что в таком месте всегда будет гул, от которого невозможно избавиться. Именно поэтому необходимо заранее определиться с минимальным перечнем требований, которым в обязательном порядке должно соответствовать новое жилое помещение.

Цель 4. Стоит провести оценку рисков

Самостоятельный выбор жилья для будущего проживания или инвестиций имеет ряд нюансов. Конечно, вы сможете сэкономить деньги, но вам придется лично встречаться с каждым продавцом, а люди разные.

В то же время трудно самостоятельно учесть различные факторы, позволяющие оценить, насколько хорошо квартира действительно подходит. Может, например, столкнуться с тем, что продавец будет молчать о шумных соседях, о ремонте, который был сделан в спешке, или о чем-то еще, на что профессионал сразу обратил бы внимание. Именно поэтому, если есть желание самостоятельно искать квартиру для покупки, не прибегая к услугам риэлтора, лучше заранее оценить возможную степень риска.

После выполнения всех вышеперечисленных шагов вы можете перейти к следующим важным пунктам.

1.2. Что выбрать: первичный или вторичный рынок жилья - плюсы (+) и минусы (-) обоих вариантов

Следует отметить, что рынок недвижимости состоит из двух частей: от первичного жилья до вторичного... Именно поэтому каждый потенциальный покупатель квартиры должен понимать эту классификацию и четко знать, что ему нужно.

Давайте рассмотрим эти две разновидности более подробно.

Первичное жилье - то, которое только недавно было построено и сдано в эксплуатацию. Таким образом, в него входят все квартиры в новостройках, которые никогда не находились в частной собственности частного лица.

Именно поэтому важным нюансом является следующее утверждение: первичное жилье-это не просто жилплощадь во вновь построенном доме. Это, в первую очередь, недвижимость, которая по-прежнему принадлежит застройщику. Ранее он еще никому не был продан, а это означает, что первый покупатель станет его первым владельцем среди частных лиц.

В этом случае вы можете рассчитывать на то, что предыдущие арендаторы ничего не испортили, и что помещения находятся в их первоначальном виде.

Желание быть первым владельцем в данном случае может быть как чисто практическим (другие люди еще ничего не сделали в этой комнате), так и идеологическим (я просто хочу быть первым владельцем квартиры, чтобы быть уверенным, что в ней раньше ничего плохого не случилось).

Вторичное жилье - то, которое уже находится в собственности продавца. Более того, он физическое лицо (обычный человек, который продает свою квартиру). Следует отметить, что возраст дома может варьироваться в колоссальных пределах. Он может быть как достаточно новым (один человек купил квартиру в новостройке, а потом решил ее перепродать), так и 100-летним... В этом случае необходимо будет тщательно изучить не только само жилье, но и состояние здания.

Если дом слишком старый, то могут возникнуть серьезные проблемы из-за того, что материалы уже отслужили свой срок. В то же время некоторые старые дома могут быть включены в программу сноса, и жители, продавая свои квартиры доверчивым людям, решают просто заработать денег и избавиться от ненужных проблем.

Также нельзя отбросить вариант, что человек занимается покупкой квартир в новом доме, их оснащением, а затем их продажей. В этом случае можно будет, при покупке, стать владельцем нового жилого помещения и сразу с хорошим ремонтом.

Плюсы и минусы первичного жилья

Теперь давайте попробуем выделить основные преимущества и недостатки первичного жилья, ведь в большинстве случаев ситуация со вторичным с точностью до наоборот.

Итак, к явным преимуществам квартир, находящихся в собственности застройщика, относятся:

1. Низкие цены по сравнению со вторичным жильем. Чаще всего гораздо выгоднее купить квартиру в доме, который только строится. При этом в большинстве случаев соглашение заключается по принципу долевого участия. Это позволяет значительно сэкономить. Кроме того, в большинстве новостроек нет никакого косметического ремонта, поэтому застройщик снижает цену на недвижимость.
2. "Чистота" квартиры в юридическом смысле. В этом случае предполагается, что проблем с документами нет. Бывает, что бывшие владельцы после продажи имущества могут обманным путем попытаться вернуть его. При этом, оставляя себе деньги с помощью мошеннических технологий. Еще один аспект заключается в том, что никто никогда не был зарегистрирован в первичном жилье, а это означает, что с этим также не должно быть никаких проблем. Для "вторичного жилья" судебные споры зарегистрированных лиц с собственником о несогласовании продажи недвижимости не являются редкостью. Помимо прочего, квартира, которая еще никому не была передана в собственность, просто не имеет истории, а значит, проблем быть не должно.
3. Новизна и применение современных материалов и технологий. Следует подчеркнуть, что квартира в новостройке не потребует от своих владельцев сложного капитального ремонта. Кроме того, нет необходимости в модернизации различных систем связи.

Имеют первичное жилье и недостатки:

1. Расположение дома. Не секрет, что новостройки чаще всего располагаются либо на окраинах города, либо там, где много свободного пространства. В таких ситуациях в будущем могут возникнуть проблемы, связанные с удаленностью от транспортной развязки и неразвитой инфраструктурой.
2. Сложный процесс регистрации прав собственника. При покупке первичного жилья следует иметь в виду, что много времени может быть потрачено на выдачу документов, удостоверяющих факт владения недвижимостью. В период, когда права собственности находятся в подвешенном состоянии, зарегистрироваться будет невозможно.
3. Отсутствие облицовки. Одной из главных проблем квартир в новостройке является необходимость делать отделку самостоятельно, то есть косметический ремонт ляжет на плечи новых владельцев.
4. Повышенный риск потерять деньги в сотрудничестве с компаниями-разработчиками, имеющими сомнительную репутацию. Существует множество историй (и, вероятно, все слышали о них хотя бы раз) о том, что недобросовестные фирмы оформляют все необходимые документы, начинают строительство, получают деньги от будущих арендаторов и в конечном итоге исчезают сразу же после прохождения платежей. Мошенники попросту покидают стройплощадку, оставляя незадачливых владельцев с бумагами, но без квартиры и денег.

Преимущества и недостатки вторичного жилья

Что касается вторичного жилья, то многое становится понятным из уже перечисленных выше пунктов. Он может быть дороже, но он сразу готов к заселению. В результате проблемы могут возникнуть только в правовом плане. Именно поэтому существует одно простое правило: перед покупкой нужно попросить у продавца справку о том, что из квартиры все выписано. Взять его довольно просто, поэтому порядочный владелец недвижимости, который хочет его продать, не откажется, услышав такую просьбу. Мы уже говорили о том, как быстро продать квартиру в одной из предыдущих статей.

Кроме того, вам нужно убедиться, что в квартире нет никаких счетов за коммунальные услуги, чтобы в будущем не возникло проблем с управляющей компанией (УК) или ассоциацией недвижимости (ТСН).

Также стоит проверить, сдается ли эта квартира по документам. Если кто-то уже снял ее и оплатил на определенный срок проживания, то он имеет полное право остаться в квартире на указанный срок. Это означает, что вы не можете его продать.

В любом случае, вам нужно спросить об этих нюансах, чтобы не потерять свои деньги, а также не создавать себе проблем. Именно поэтому лучше не связываться с людьми, которые просят небольшую цену за свою квартиру и не могут назвать никаких вразумительных причин для такой щедрости.

Что нужно проверить перед покупкой квартиры: НЕ доверяете - проверяйте ВСЕ!

2. Как проверить квартиру на чистоту при покупке самостоятельно и что вам нужно знать (на что обратить внимание) перед покупкой 

Как уже упоминалось ранее, выбрать подходящую недвижимость довольно сложно. В конце концов, выгодное предложение может скрыть за собой какой-то обман: от незначительного (обои за шкафом оторвались) до серьезного (зимой всегда холодно из-за старых батарей, которые нужно срочно заменить).

Если было принято решение приобрести жилье самостоятельно, то вам нужно внимательно изучить различные документы, а также попытаться проверить квартиру с помощью методов, которые будут описаны ниже.

В результате процедур, представленных ниже, можно будет оценить риски самой операции купли-продажи, а также минимизировать возможные расходы. Они могут быть связаны с ремонтом и приведением в порядок документов.

Также простые правила помогут избежать худшего исхода событий - судебного разбирательства с бывшими жильцами или владельцами.

Итак, как проверить квартиру при покупке? Отличается ли процедура при анализе первичного и вторичного жилья? Можете ли вы все сделать сами? Есть ли что-то, что невозможно сделать без риэлтора, или от начала и до конца вы можете положиться только на себя, имея дело с соответствующими документами. Давайте попробуем дать ответы на все эти довольно серьезные вопросы.

2.1. Как проверить чистоту квартиры при покупке на вторичном рынке жилья