Продажа Собственной Коммерческой недвижимости в 2022 году

Процесс продажи коммерческой недвижимости сложен. Если вы никогда раньше не продавали коммерческую недвижимость, вы можете задаться вопросом, с чего начать.

Во-первых, вам нужно будет определиться с вашей целью продажи и выбрать способ, которым вы хотите продать свою бизнес-недвижимость:

• Через брокера по коммерческой недвижимости.
• Инвестору в коммерческую недвижимость.
• Через модель "Продается Владельцем".

В зависимости от вашего решения, вам может потребоваться или не потребоваться тщательно подготовить его к продаже.

От планирования предварительной продажи до дня закрытия это всеобъемлющее руководство предоставляет вам подробную информацию, необходимую для успешной продажи. Так что продолжайте читать.

Как продать Свою Коммерческую недвижимость и что участвует в этом процессе

 

Определите Конечную цель, которую Вы хотите достичь, продавая

Продажа коммерческой недвижимости может потребовать больших денежных средств. А федеральные, государственные и местные органы власти хотят собирать налоги везде, где это возможно. Чтобы получить максимальную выгоду от продажи вашей недвижимости, подумайте о конечной цели, которую вы хотите достичь, продав:

• Была ли эта собственность источником денег? Ваша цель может состоять в том, чтобы как можно скорее получить наличные деньги, чтобы расплатиться со всеми кредиторами за счет вырученных средств.
• Вы хотите реинвестировать деньги в другую коммерческую недвижимость? Обмен 1031 с отсрочкой уплаты налогов может быть лучшим вариантом.
• Вы приближаетесь к выходу на пенсию и у вас есть избыток наличных денег? Инвестиции в аннуитет или другой финансовый продукт могут быть структурированы таким образом, чтобы обеспечить вам пожизненный доход.

Попросите вашего бухгалтера помочь вам составить план управления доходами от продажи. Хотя максимизация вашей прибыли является важной целью, большой приток денежных средств может быть или не быть в ваших интересах.

3 Лучших способа продать Свою Коммерческую недвижимость

#1 Работа с Брокером коммерческой недвижимости

Кто Такие Брокеры По Коммерческой Недвижимости?

Брокер по коммерческой недвижимости - это лицензированный агент по недвижимости, который помогает клиентам покупать, продавать или сдавать в аренду коммерческую недвижимость. Как правило, коммерческие брокеры имеют высшее образование, связанное с финансами или недвижимостью.

Знание того, как точно оценить коммерческую недвижимость, является одной из самых больших проблем при продаже коммерческой недвижимости. Опытный коммерческий брокер будет иметь представление о вашем рынке из первых рук.

Они будут знать, за какую недвижимость, похожую на вашу, продавали в вашем районе. С помощью брокера вы можете установить запрашиваемую цену, которая будет стимулировать покупателей, не занижая цены на недвижимость.

Опытный брокер понимает весь процесс продаж и может провести вас через важнейшие этапы, от стадии предварительного планирования до закрытия. Они могут направить вас к другим необходимым специалистам, таким как:

• Адвокаты по недвижимости.
• Оценщики.
• Титульные агенты.
• Фотографы и видеооператоры.
• Разработчики веб-сайтов.
• Геодезисты.
• Специалисты по маркетингу.
• И более.

Преимущества работы с Брокером коммерческой недвижимости

Брокер по коммерческой недвижимости может помочь вам составить комплексный маркетинговый план, который предоставит вашу недвижимость нужным потенциальным покупателям. Они могут сэкономить вам бесчисленное количество часов на управлении маркетингом вашей недвижимости.

У квалифицированного брокера уже будет список потенциальных покупателей вашего склада, офисного здания, свободной промышленной недвижимости или других видов коммерческой недвижимости. Их связи с потенциальными покупателями могут сократить время, в течение которого ваша недвижимость находится на рынке.

Переговоры с потенциальными покупателями могут занять большую часть вашего напряженного графика. Опытные брокеры могут организовать сложные сделки с недвижимостью с участием нескольких покупателей, освобождая ваше время для ведения бизнеса.

В некоторых случаях вы можете не захотеть, чтобы арендаторы или другие деловые партнеры знали, что вы продаете свое коммерческое здание. Брокер может работать вне поля зрения, чтобы помочь сохранить конфиденциальность вашей продажи.

Они могут квалифицировать потенциальных покупателей до раскрытия конфиденциальной информации об объекте недвижимости или до показа недвижимости.

Недостатки работы с Брокером коммерческой недвижимости

Брокеры по коммерческой недвижимости обычно взимают комиссию в размере 4-8%. Для недвижимости стоимостью в несколько миллионов долларов комиссия-это огромная цена, которую некоторые владельцы не желают платить.

Как правило, брокер будет работать с несколькими клиентами одновременно. Чем успешнее брокер, тем меньше внимания вы сможете получить от него. Если у вашего брокера есть клиенты с более высоким приоритетом, вы можете не получить того времени и внимания, за которые платите.

Если у брокера нет покупателя, который уже ищет недвижимость, подобную вашей, продажа вашей недвижимости может занять значительное время.

#2 Быстро продайте его Инвестору (он же Покупатель недвижимости за наличные)

Кто Является Покупателями Недвижимости За Наличные?

Инвесторы в коммерческую недвижимость формируют компании, которые покупают коммерческую недвижимость за наличные. Следовательно, покупатели коммерческой недвижимости за наличные должны иметь немедленный доступ к крупным суммам денег для ведения бизнеса.

Для тех владельцев недвижимости, которые задаются вопросом, как они могут быстро продать коммерческую недвижимость, коммерческий инвестор-это ответ. Если у вас нет покупателя, ожидающего своего часа, нет более быстрого способа продать недвижимость.

Коммерческие инвесторы также покупают проблемную недвижимость у владельцев, которые не могут или не хотят ремонтировать свои здания, чтобы привлечь типичных покупателей коммерческой недвижимости.

Как найти Подходящего Покупателя недвижимости за наличные?

Составляя список потенциальных инвесторов, вам нужно кое-что знать об их клиентуре и их портфеле. Например, если у вас есть офисное здание класса А, которое вам нужно быстро продать, вам следует обратиться к инвестору, который в основном продает элитную недвижимость.

Инвестор, специализирующийся на многоквартирных домах класса С, вероятно, не должен быть вашим первым выбором.

Инвесторы в коммерческую недвижимость часто имеют веб-сайт. Выполните онлайн-поиск по запросу " инвесторы в коммерческую недвижимость в [вашем городе]". За ежемесячную абонентскую плату вы также можете использовать различные онлайн-ресурсы, которые предоставляют обширные базы данных объектов коммерческой недвижимости, а также инвесторов и их портфелей.

У вас также есть более простой вариант—продать свое коммерческое здание или землю с помощью PropertyCashin. С 2013 года PropertyCashin специализируется на покупке коммерческой недвижимости по всей территории США. Теперь мы являемся крупнейшей североамериканской платформой, которая соединяет продавцов коммерческой недвижимости с инвесторами, которые покупают коммерческую недвижимость за наличные.

Владелец недвижимости может продать ее непосредственно нам. Или они могут продать их одному из многих авторитетных инвесторов, которые сотрудничают с нами. Наш портфель очень диверсифицирован. Мы покупаем недвижимость, начиная от новых земель и заканчивая офисными зданиями класса А—и почти все, что находится между ними.

Преимущества продажи недвижимости Покупателю за наличные

Наш процесс-это самая быстрая возможная сделка с недвижимостью. После согласия с нашим предложением и подписания договора купли-продажи продажа будет завершена в течение нескольких недель.

Вы получите свои наличные вскоре после закрытия. И вам не нужно платить никаких комиссий за недвижимость, расходов на закрытие или скрытых платежей.

Если у вас есть какие—либо непогашенные долги по недвижимости, мы можем рассчитаться с банком-даже работая с вашим кредитором в рамках "короткой продажи", если это необходимо. Мы можем связаться с местным налоговым органом и прояснить любые налоговые вопросы в рамках нашего предложения.

Вы не несете ответственности за состояние имущества при продаже нам, если оно раскрыто. Мы покупаем недвижимость КАК ЕСТЬ. И после того, как наш контракт будет подписан, вам не придется тратить время или деньги на устранение каких-либо проблем.

Важно знать справедливую рыночную стоимость вашей собственности, когда вы выставляете ее на продажу. Но при продаже покупателю недвижимости за наличные вам не нужно тратить деньги на тщательную профессиональную оценку и предоставлять оценщику технические и деловые документы, содержащие данные, необходимые для расчета стоимости.

Как правило, в течение 72 часов после посещения вашей собственности у нас будет готовое предложение за наличные для вашего рассмотрения.

Недостатки продажи Инвестору в коммерческую недвижимость

Как и любой покупатель недвижимости за наличные, мы учитываем все наши прогнозируемые расходы, риски, а также наши накладные расходы и прибыль в нашем предложении за наличные. Как следствие, наше предложение не будет таким высоким, как полная рыночная стоимость вашей недвижимости.

PropertyCashin имеет звездную репутацию и многолетний опыт работы. Но не все инвесторы являются авторитетными и опытными. Некоторые коммерческие инвесторы являются мошенниками и могут попытаться воспользоваться преимуществами продавца. Вот почему исследования так важны при выборе инвестора.

#3 Продайте Его “От Владельца“

Преимущества продажи “От собственника”

Частная продажа коммерческой недвижимости может привести к тому, что владелец прикарманит большую сумму денег. Без найма риэлтора можно сэкономить 4-8% от стоимости покупки.

Продажа "собственником" может быть лучшим выбором, если продавец знает потенциального покупателя. Например, вы и другой домовладелец в течение многих лет владели многочисленными небольшими многоквартирными домами в одном и том же районе.

Другой домовладелец сказал вам связаться с ними, если вы когда-нибудь захотите продать. Поскольку другой арендодатель знает вас, вашу собственность и ваш район, вы можете получить предложение по зданию простым телефонным звонком.

Недостатки продажи “От собственника”

Но продать коммерческую недвижимость не так просто. И то, чего вы, возможно, не знаете, может причинить вам боль. Несколько ошибок здесь и там могут стоить вам больше, чем вы могли бы сэкономить, не заплатив опытному риэлтору.

Что делать, если вы упускаете из виду важный юридический вопрос? Это легко сделать на коммерческой недвижимости, учитывая сложность сделки. Из-за суммы денег, поставленной на карту, судебные процессы, связанные с коммерческой недвижимостью, как правило, обходятся намного дороже, чем с жилой недвижимостью.

Имея лишь ограниченные знания о рынке CRE в вашем регионе, что делать, если вы установили неправильную запрашиваемую цену? Если вы слишком высоко, это будет стоить вам потраченного впустую времени—сидеть на недвижимости, которая не будет продаваться, что может быть вредно при попытке быстро ликвидировать ваши активы.

Но если вы находитесь слишком низко, вы рискуете потерять деньги—много денег при более крупной собственности.

Определите всех Владельцев и Тип собственности

Являетесь ли вы единственным владельцем своей собственности? Если нет, то вашей недвижимостью можно было бы владеть:

• Через ООО.
• С партнером.
• Через корпорацию.
• Через траст или с другими общими арендаторами.
• С бывшим супругом.

До тех пор, пока недвижимость приносит деньги другим владельцам, у вас может быть свобода действий по управлению недвижимостью так, как вы считаете нужным. Но у вас может не быть контроля, чтобы продавать его так, как вы хотите.

Попросите своего адвоката по коммерческой недвижимости проверить организационные документы и определить, кто должен одобрить продажу. Лучше всего получить одобрение всех владельцев—даже если это не требуется по закону. Вполне возможно, что один владелец захочет выкупить всех остальных. Теперь это было бы не так просто!

Обратитесь к адвокату по коммерческой недвижимости

Опытный юрист по коммерческой недвижимости является абсолютной необходимостью. Вовлекайте их от предварительного планирования до закрытия.

Сложные законы регулируют коммерческую недвижимость. Опытный адвокат позаботится о том, чтобы у вас не было никаких юридических последствий от продажи вашей недвижимости. Назову лишь несколько вопросов, которые лучше всего решать юристу:

• Любые дефекты в имуществе должны быть указаны в соответствующих документах.
• Соглашение должно быть достигнуто относительно продажи, когда в ней участвуют несколько владельцев.
• Вопросы с правом собственности должны быть решены до продажи.
• Структура транзакции должна соответствовать действующим законам—таким как обмен 1031.
• Контракты, заключенные с риэлторами, агентами по маркетингу, подрядчиками и т. Д., Должны быть пуленепробиваемыми.

Ваш адвокат должен ознакомиться с каждым юридически обязательным документом до его принятия.

Ознакомьтесь с нашим каталогом предпочтительных поставщиков адвокатов по коммерческой недвижимости и найдите лучшего юриста в вашем регионе, который поможет вам справиться с вашей сделкой.

Проверьте и очистите заголовок

Любые вопросы, связанные с правом собственности, должны быть решены на этапе предварительного планирования. Четкое название указывает на то, что собственность свободна от претензий, залогов или других юридических вопросов, касающихся права собственности.

Новый покупатель недвижимости, скорее всего, закажет поиск по названию. Но продавец должен пойти дальше и нанять компанию по расчету прав собственности для предварительного поиска прав собственности, чтобы любые проблемы могли быть решены до продажи.

Если вы владеете недвижимостью в течение длительного времени, вы, вероятно, никогда не проверяли ее название. Могут возникнуть проблемы с названием, о которых вы не знаете. И это особенно верно, если вы разделяете собственность с другими людьми.

Если вы владеете несколькими объектами недвижимости в партнерстве с другими людьми, вам трудно отслеживать финансовые обязательства, которые могли быть связаны с этими объектами недвижимости.

Залоги механика, неоплаченные коммунальные услуги, вторичные кредиты и многие другие проблемы могут обременить титул без вашего ведома. Обремененный титул может быстро сорвать выгодную в остальном сделку с недвижимостью.

Проверьте, имеете ли Вы право на обмен 1031 с отсрочкой уплаты налогов

Обмен 1031 определяется в соответствии с разделом 1031 кодекса IRS. Это позволяет отложить любые налоги на прирост капитала, причитающиеся с продажи инвестиционной недвижимости. Отсрочка предоставляется, когда другое "подобное" имущество приобретается за счет прибыли, полученной от первого имущества.

Для успешного обмена 1031 необходимо соблюдать определенные правила, такие как:

• Эти два свойства должны быть похожи друг на друга. Например, склад не может быть обменен на офисное здание класса А.
• Свойство обмена должно иметь равную или большую ценность, чем исходное свойство.
• Обменное имущество должно иметь равную или большую долговую нагрузку, чем первоначальное имущество.
• Есть окно в 45 дней, в течение которого можно найти новую недвижимость, и 180 дней, в течение которых можно завершить покупку.
• Любые оставшиеся наличные деньги с биржи 1031 облагаются налогом как обычный доход.
• Любое снижение долговой нагрузки обналичивается как обычный доход.

Как должно быть очевидно, обмен 1031 не может быть решением, принятым в последнюю минуту, но его необходимо учитывать при планировании предварительной продажи. В то же время вам необходимо нанять опытного посредника по обмену 1031, чтобы провести вашу транзакцию гладко и профессионально.

Вы можете просмотреть наш каталог предпочтительных поставщиков и найти профессиональные компании по обмену 1031 в вашем регионе.

Просмотрите Все Текущие Договоры Аренды

Даже если вы являетесь единственным владельцем недвижимости, вашему адвокату следует ознакомиться с любыми действующими договорами аренды. Если у вас несколько ООО и партнерств, вы могли бы заключить договор аренды с участием вашего здания для целей налогообложения.

И если вы совсем забыли об этом соглашении, оно должно быть решено до продажи. В противном случае это соглашение может вызвать проблемы у вас или у нового покупателя.

При наличии нескольких арендаторов необходимо учитывать каждую аренду—даже если договоренность была устным соглашением, которое никогда не было написано в форме контракта.

Важно оценить ваше соглашение с каждым арендатором (письменное или устное). Убедитесь, что при передаче права собственности на здание не происходит никаких нарушений этих соглашений.

Кроме того, проверьте наличие любых улучшений арендатора, которые не были возмещены вами. И проверьте, нет ли у вас каких-либо обязательств перед арендаторами.

Проверьте состояние Вашей собственности

Если ваша недвижимость расположена в районе города, где здания примыкают друг к другу или имеют общую стену, проверьте дату последнего обследования ALTA. Потенциальный покупатель захочет убедиться, что границы, указанные в маркетинговом описании, являются законными границами объекта недвижимости.

Обследования ALTA стоят дорого, но обычно их следует проводить перед продажей любой коммерческой недвижимости. Подтверждение границ может положительно повлиять на решение покупателя.

Собирайте и просматривайте любые отчеты об экологической оценке. Положительный отчет может заверить покупателя в том, что его новая недвижимость не будет заблокирована в борьбе с государственными или федеральными агентствами.

Просмотрите страховые проверки, чтобы убедиться, что какие-либо области здания не соответствуют требованиям. Убедитесь, что в настоящее время соблюдены все требования к зонированию.

Рекомендуется нанять профессионального инспектора коммерческого строительства для выявления любых проблем или потенциальных проблем со зданием. Устраните те проблемы, которые были бы известным сдерживающим фактором для вашего целевого покупателя.

Например, покупатель, вероятно, не обратил бы внимания на поврежденный пол в офисном здании класса С. Но кусок потрескавшегося итальянского мрамора в вестибюле офисного здания класса А определенно стал бы проблемой.

Осведомленность о состоянии вашей собственности, содержащаяся в отчете об инспекции, может помочь вам во время переговоров с покупателем. Покупатель не может так же легко обойти вас стороной с предполагаемыми проблемами, когда вы знаете состояние своей коммерческой недвижимости.

Просмотрите Все Соглашения Об Услугах

Коммерческая недвижимость обычно имеет несколько контрактов с внешними поставщиками, такими как:

• Поставщики услуг общественного питания.
• Подрядчики по обслуживанию территории.
• Инженеры-электрики.
• Подрядчики по пожарной безопасности.
• Подрядчики по обслуживанию лифтов.
• Поставщики услуг по уборке помещений.

Просмотрите каждый из этих сервисных контрактов, чтобы определить, какие сборы за досрочное расторжение могут взиматься, если таковые имеются.

Вы не сможете определить, какие контракты будет заключать новый покупатель. Поэтому рекомендуется немедленно расторгнуть долгосрочные контракты в день, который совпадает с предполагаемой датой закрытия объекта недвижимости.

Таким образом, плата за досрочное расторжение может быть снижена. И вам не придется платить за услуги после того, как вы перестанете владеть зданием. Примечание: большинство поставщиков будут оставаться с вами на ежемесячной основе, если продажа недвижимости займет больше времени, чем вы предполагаете.

Определите стоимость недвижимости

В этом руководстве мы дадим вам краткое описание методов оценки коммерческой недвижимости. Для получения дополнительной информации ознакомьтесь с нашим руководством по оценке коммерческой недвижимости (3 Метода оценки).

Использование профессионального оценщика

Как упоминалось ранее в руководстве, правильная оценка недвижимости является одной из самых больших проблем при продаже коммерческой недвижимости. Почти всегда имеет смысл нанять профессионального оценщика коммерческой недвижимости, который поможет вам установить запрашиваемую цену.

Если в круг ваших друзей не входят профессионалы, занимающиеся коммерческой недвижимостью, вы, вероятно, не будете знать, что происходит за кулисами. Чтобы проиллюстрировать:

Крупный застройщик планирует построить в вашем городе несколько офисных зданий класса В (без вашего ведома). Если у вас есть более старое офисное здание класса В для продажи, его следует быстро продать по цене.

В противном случае, когда покупатели узнают о предстоящем увеличении предложения офисных площадей, ваша недвижимость внезапно станет менее ценной—это будет известно оценщику.

Три подхода к оценке коммерческой недвижимости

#1 Прямое сравнение

Подход прямого сравнения к оценке коммерческой недвижимости сравнивает вашу недвижимость с недавними продажами аналогичной недвижимости в вашем регионе.

Руководящий принцип при использовании этого подхода заключается в том, что стоимость вашей собственности должна быть не больше, чем стоимость покупки аналогичной или заменяющей собственности. Следовательно, текущее знание рынка является обязательным для оценщика.

Оценщик рассмотрит различия между сопоставимыми продажами и объявлениями.

• Правовые различия, такие как правила зонирования.
• Различия в физическом состоянии.
• Различия в местоположении.
• Экономические различия, такие как количество пешеходов или количество транспортных потоков.

Полученная стоимость должна убедить покупателя, который выполнил свою домашнюю работу, в том, что ваша недвижимость оценена правильно по сравнению с другими объектами недвижимости, которые они рассмотрели.

#2 Капитализация доходов

Второй подход, подход капитализации дохода, представляет собой более сложный расчет, чем подход прямого сравнения. Чистый операционный доход (NOI) объекта недвижимости делится на текущую рыночную стоимость (или недавнюю цену продажи).

И полученный процент определяется как ставка капитализации. Затем предельная ставка сравнивается с предельной ставкой аналогичных объектов недвижимости, недавно проданных.

Чтобы проиллюстрировать:

Продавец хочет оценить недвижимость в 2 000 000 долларов. Чистый операционный доход составляет 60 000 долларов США. Предельная ставка для этих показателей составляет 3% (60 000, разделенных на 2 000 000).

Оценщик, используя этот метод, посоветовал бы продавцу, что цена здания слишком высока для такой низкой предельной ставки. Цена должна быть снижена, чтобы привлечь покупателя, использующего этот подход, или прогнозируемое увеличение чистого операционного дохода должно быть убедительным для потенциального покупателя.

Эти цифры постоянно меняются, увеличивая сложность. Неожиданный ремонт оборудования, досрочное расторжение контрактов, износ зданий и многие другие переменные влияют на подход к капитализации доходов.

При работе с ставками капитализации рекомендуется обращаться за помощью к бухгалтеру по недвижимости. Приемлемые стандарты бухгалтерского учета, возможно, не использовались при определении предельных ставок для сопоставимых объектов недвижимости.

#3 Затратный подход

Третий подход к оценке коммерческой недвижимости-это затратный подход. Стоимость имущества равна стоимости земли плюс амортизированная стоимость здания.

Чтобы проиллюстрировать:

Несколько лет назад было завершено строительство офисного здания стоимостью 1 500 000 долларов. Его амортизированная стоимость сегодня составляет 1 000 000 долларов. Земля, на которой он расположен, стоит 750 000 долларов. При использовании этого подхода недвижимость оценивается в 1 750 000 долларов США.

Как очевидно, этот подход не работает со старыми зданиями. При использовании формулы затратного подхода полностью амортизированное здание будет стоить только стоимости земли, на которой оно расположено, чего никогда не будет.

Следовательно, затратный подход лучше всего подходит при оценке нового строительства.

Продайте Свою Недвижимость

Создайте маркетинговый пакет

Единственное, чего не должно хватать в отличном маркетинговом пакете, - это посещение покупателем сайта. В противном случае покупатель должен иметь возможность узнать все, что он хочет знать об объекте недвижимости, из маркетингового пакета.

Она должна включать:

• Титульный лист с аэрофотоснимком недвижимости, ценой, ставкой капитализации (с использованием запрашиваемой цены и текущего чистого операционного дохода) и адресом.
• Юридический отказ от ответственности составляется вашим адвокатом.
• Краткий список основных объектов недвижимости.
• Несколько высококачественных фотографий со ссылкой на другие онлайн-фотографии и виртуальную экскурсию по зданию в сочетании с высококачественными видеоматериалами.
• Карта района с выделением соответствующей информации для арендаторов зданий, такой как доступ к шоссе.

Где рекламировать Вашу Коммерческую Недвижимость

Рекламные каналы используют либо печатный формат, либо цифровой формат.

Примерами формата печати являются:

• Реклама на рекламных щитах.
• Реклама в газетах.
• Объявления в журналах, посвященных бизнесу и недвижимости.
• Вывески " Продается’ на территории.
• Транзитная реклама.

Примерами цифрового формата являются:

• Объявления на онлайн-рынках коммерческой недвижимости.
• Объявления в онлайн-рекламных платформах, таких как Craigslist.
• Реклама на сайтах социальных сетей, таких как Facebook и Linkedin.
• Реклама в Google.
• Реклама на местном и региональном телевидении.

Соберите цифровую версию вашего маркетингового пакета и включите ее в веб-сайт для недвижимости. При этом вы можете ссылаться на ссылку во всех других ваших рекламных каналах.

Как и где выставить Коммерческую недвижимость на продажу Владельцем

Некоторые покупатели надеются сократить все риэлторские сборы при покупке коммерческой недвижимости. Поэтому они хотят иметь дело непосредственно с продавцом. Как правило, они будут искать недвижимость онлайн. Коммерческие риэлторы также ищут недвижимость в Интернете для клиентов.

Если вы продаете свою недвижимость "От владельца", на нескольких интернет-сайтах указана коммерческая недвижимость для продажи.

Как правило, чем более индивидуальный сервис предоставляет платформа, тем больше стоимость листинга. Например, бесплатное объявление на веб-сайте может иметь ограничение на количество фотографий. А использование виртуального тура из вашего маркетингового пакета может стоить дополнительно (или даже не быть опцией на этом сайте).

На каждом веб-сайте будут представлены инструкции по загрузке информации о вашей собственности. По возможности, перейдите по ссылке на веб-сайт отеля, который вы разработали в рамках своего маркетингового пакета.

Внимание: следите за обновлениями своих маркетинговых возможностей на этих веб-сайтах, иначе у вас больше не будет недвижимости "Для продажи владельцем". В качестве примера, FSBO.com имеет фиксированную плату за обновление пакета MLS.

Но в тот момент, когда вы переходите на пакет MLS, технически вы больше не являетесь FSBO. И ваша недвижимость, зарегистрированная в качестве FSBO на Zillow, автоматически изменится с Выставленной на продажу Владельцем на Продажу (с агентом по листингу).

Просматривайте Своих Покупателей

Если вы не возражаете тратить свое время, показывая свою недвижимость неквалифицированным покупателям, потенциальных покупателей необходимо проверить. Но вам нужно быть проницательным.

Риэлтор может спросить потенциального покупателя: “Есть ли у вас письмо с предварительным одобрением от кредитора для недвижимости в этом ценовом диапазоне?” Но как продавец, вы не должны задавать такой вопрос, иначе вы рискуете оттолкнуть покупателя.

Вместо того, чтобы задавать вопросы, чтобы квалифицировать покупателя на недвижимость, задавайте вопросы, чтобы квалифицировать недвижимость для покупателя.

Например:

• “Каково ваше предполагаемое использование здания?”
• “Как здание подходит для этой цели?”
• “Какие изменения, если таковые потребуются, необходимо будет внести?”

Из такого обсуждения вы можете разглядеть серьезного покупателя, у которого, скорее всего, все в порядке с финансами.

Соглашение о неразглашении

Возможно, вы должны сообщить потенциальному покупателю информацию о своей собственности, которую вы не хотите, чтобы об этом знала широкая общественность. В таком случае объясните покупателю важность вашей конфиденциальности в начале встречи.

И спросите их, готовы ли они подписать соглашение о неразглашении информации обо всем, что обсуждалось во время вашей встречи. Любой разумный покупатель не должен возражать против NDA.

Получение предложения

Предложение может быть представлено либо в договоре купли-продажи, либо в письме о намерениях.

Договор купли-продажи-это юридический документ на 10-20 страницах, в котором излагаются условия продажи, а также предлагаемая цена. Письмо о намерениях представляет собой необязательный 1-2-страничный документ, в котором излагается намерение покупателя приобрести недвижимость по предложенной цене.

Когда вы получаете предложение в форме договора купли-продажи, договор становится обязательным только после того, как вы его подпишете. На рынке продавца вы можете получить несколько предложений за одну и ту же неделю. Только предложение, которое вы подписываете, становится обязательным.

Если вам не нравятся условия или цена, вы можете отправить встречное предложение покупателю. Если покупатель примет новые условия и цену, их подпись юридически свяжет обе стороны договора купли-продажи. Вашему адвокату рекомендуется ознакомиться со всеми предложениями и встречными предложениями.

Когда вы получаете письмо о намерениях, покупатель, вероятно, захочет связать собственность, пока они обеспечивают финансирование или заботятся о какой-либо должной осмотрительности. Не отвечайте на него без консультации юрисконсульта, иначе оно может стать юридически обязательным.

Сделать встречное предложение

Как упоминалось ранее, предложение, указанное в договоре купли-продажи, становится юридически обязательным только после его подписания продавцом. Если вам не нравятся ни условия контракта, ни предложение, вы не несете никаких обязательств по договору купли-продажи до тех пор, пока вы его не подпишете.

Когда вы получите предложение о покупке вашей недвижимости, внимательно изучите документ. Можете ли вы смириться с ценой, но не с условиями? Или вы можете смириться с условиями, но не с ценой?

Если у вас нет надежды на достижение компромисса с покупателем, вы можете проигнорировать контракт. И срок его действия истечет через определенный срок. Например, в Калифорнии предложение считается отозванным, если оно не подписано продавцом и не доставлено покупателю до 17:00 на третий день.

Но если вы считаете, что сделка возможна, вы можете скорректировать условия или цену и отправить встречное предложение обратно покупателю. Это движение вперед и назад может продолжаться столько, сколько необходимо, пока не будет достигнуто соглашение.

Период Должной Осмотрительности

В контрактах на коммерческую недвижимость есть пункт о должной осмотрительности. Этот пункт предназначен в интересах покупателя. Покупателю дается определенный срок, в течение которого он имеет право убедиться в том, что он получает актив, за который он платит.

Как правило, покупатель будет осматривать недвижимость в течение этого периода. В течение этого времени должны быть завершены проверки зонирования, экологические инспекции и любая другая надлежащая проверка.

Контракты на коммерческую недвижимость, как правило, включают определенные непредвиденные обстоятельства, которые в случае невыполнения позволяют покупателю расторгнуть контракт без штрафных санкций:

• Непредвиденные обстоятельства, связанные с оценкой, допускают отмену, если оценка имущества ниже цены продажи.
• Резерв финансирования предусматривает отмену, когда покупатель не может обеспечить финансирование.
• Непредвиденный случай проверки позволяет отменить, если продавец отказывается исправить дефекты, обнаруженные в ходе проверки имущества.

Осмотр покупателя

Продавцу рекомендуется завершить осмотр имущества, прежде чем выставлять его на продажу. Продавец может быть осведомлен или не осведомлен обо всех проблемах, связанных с недвижимостью.

А отчет об осмотре даст продавцу четкое представление о состоянии здания. Осмотр продавца оплачивается продавцом.

Осмотр покупателя обычно оплачивается покупателем. Но иногда покупатель договаривается об условиях, которые требуют, чтобы продавец оплатил заключительную проверку.

Осмотр покупателя отдает предпочтение покупателю перед продавцом. Все, что найдет инспектор, должно быть исправлено к удовлетворению покупателя, иначе покупатель может отказаться от сделки, не потеряв никаких серьезных денег.

Если у продавца есть собственный отчет об осмотре, покупателю сложнее злоупотреблять осмотром с необоснованной критикой здания.

Подписание Договора купли-продажи

Как правило, адвокат продавца составляет окончательное соглашение о покупке—после того, как обе стороны достигнут предварительной сделки. Затем черновик отправляется покупателю для ознакомления.

Когда все изменения будут предложены и приняты, обе стороны подпишут контракт. И это становится юридически обязател